忙しいときに限って理事の仕事がまわってくるものです。理事の仕事は正直面倒なもの。
本業だけでも忙しいのに理事の仕事に力を入れることなんてできないという方がほとんどではないでしょうか？
そういう事情がありますから、多くの管理組合では管理会社に任せっきり、頼りっきりになっています。でも、管理会社に対して若干の不信感があるのが正直なところではないでしょうか。やることはやってもらってはいるようだけど、管理費の額は妥当なのでしょうか？毎月の管理費高いような気がしませんか？
管理費が妥当かどうかということついては管理会社に相談できないものです。実はもっと安くできるのでは？
そんな疑問をみなさんお持ちのまま理事の活動を行ってきています。でもだからといって不信感から管理組合と管理会社で対立しはじめるとマンション管理はうまくいきません。両者の協力は必要なのです。
ですが一方で、多くの組合で管理費を払いすぎているという現実があります。
管理会社は利益をあげるのが仕事ですから委託費などの費用は高ければ高いほどありがたいというのは本音なのです。
もちろん組合としては、余分なお金は払いたくありません。１０年ごとの大規模修繕、数十年後かに必要になるだろう建替えにそなえて、少しでも多く積み立てていきたいところです。一時金としての出費は嫌なものですから。
本来であれば、理事がきちんとマンション管理について勉強して管理費その他すべてをチェックするのが望ましいです。
でも実際にはそれは難しい。ほとんどの理事には本業がありますから理事の活動にそれほど時間を割けませんし、必要な専門知識はちょっとやそっと勉強したぐらいで身につけられるものではありません。そしてたとえ勉強して多少分かってきたとしても、多くのマンションの管理組合では理事は１年で交代なのです。
さて、管理費を見直そうとした場合によく話に出てくるのは、管理会社を変更しようというものです。ところが実際管理会社を変更しようとするとかなり大変なのです。今の管理会社の問題点を整理して、区分所有者の同意を得て、次の管理会社に見積もりをとって、総会を開いて、前の管理会社を解約してとなると、１年は最低かかります。しかも最初のうちは今の管理会社に隠れてコソコソとやることになります。また管理人さんが変わることに対する人情的な部分での住民の反対なども乗り越えていかなくてはなりません。そうしている間に理事が変わることになりますから、途中で頓挫してしまうことが多いのです。管理費を減らしたいだけであれば、そこまでする必要はありません。
そこでまずはコンサルタントに相談するという方法があります。マンション管理の国家資格を保有しているマンション管理士というコンサルタントがいますから、そちらに相談するというものです。ところが費用的な問題があります。通常コンサルティングをうけると高額になってしまうのです。その理由は、交通費や人件費など必要な経費だけでも相当かかってしまうためです。もう一つの問題は、マンション管理に必要な知識の範囲が広いため、それぞれのマンションに適した専門家を探すのが難しいのです。
そこで当サイトでは、書類を送っていただいて、経験豊富なマンション管理士が一つ一つのマンションについて診断して結果をお返しするという形をとっています。決算報告書、管理委託契約書などの必要な情報を元に管理費が適正かどうかコンサルティングを行い、診断してレポートをお返しします。訪問しませんし、お越しいただく必要もありません。また管理費専門のコンサルタントなので情報量が豊富です。今まで何も対策されていない古いマンションであれば、20％、30％削減できるという診断がでることもあります。管理会社と交渉する前にまずは本診断をご活用ください。
- 新築のときのまま、管理費が高く修繕積立金が安く設定されていませんか？
- 管理費が月額１万円を越えていませんか？
- エレベーターなどの保守点検費用、事務管理費は高くありませんか？
このような観点だけでも、
思い当たることがありましたら管理費を削減できる余地がまだまだ多いと判断できます。
診断の目的は？
当サイトの最大の目的は、よりよいマンション管理のお手伝いをすることです。管理費を適正な値にしていただくことは一つの目的なのですが、それだけではありません。今の管理会社への不信感を取り除いていただいて、両者が協力することによって、よりよいマンション管理につなげていくことが真の目的でもあるのです。セカンドオピニオンとして活用していただくのがよいのではないでしょうか。
金額が高くありませんか？
通常の訪問のコンサルティングでは50,000円～80,000円／件かかるのが相場となっております。１件１件のマンションで状況が異なるため、ある程度の費用がかかってしまうのが実情なのです。また成功報酬型のコンサルティングだと管理会社変更や管理費削減を前提としているため、のちのち理事に大きな負担がかかります。当センターでは訪問をしないため低価格で診断することができるようになりました。特に古いマンションでは20～30%管理費が高いという診断も出ることがあります。どの項目を見直すべきかという点についても提案します。
売り込みなどはありませんか？
我々は直接対面で営業しませんから、売り込むことはできません。またある金額以上は理事会の決裁が必要となりますから特定の人に売り込むことはできません。ただし様々なサービスを用意してありますから必要に応じてご利用ください。それぞれのサービスは全て価格を明確にしていますので必要だと判断していただいた上で他のサービスをご利用ください。(もちろんマンションの情報、個人情報の取り扱いについては細心の注意を払い目的以外には使用しません)
以下のボタンから必要事項を記入しお申込みください。
その後自動でメールが届きますので、アンケートを記入して必要な書類(決算報告書、管理委託契約書など)のコピーを添えて送っていただきます(書類はお返ししますが、万一紛失した際の責任は負いかねますのでコピーでお願いしています)。送付していただく書類や送り先の住所などの詳細については、メールに記載しています。
診断結果は書類の到着後２週間以内に発送します。ご請求書をその際に同封いたします。
通常価格： ６０，０００円 → ４９，８００円 【５組合限定】
■診断書の送料無料
■返金保証 （診断レベルが不十分だと思われる場合には、料金はいただきません。）
通常価格： ６０，０００円 → ４９，８００円 【５組合限定】
【内容】
■標準管理委託契約書との相違点 （標準管理委託契約書の改正に対応できているか等）
■管理会社に有利な内容になっていないか
■適法性、妥当性のチェック （区分所有法、マンション管理適正化法 等）
通常価格： ６０，０００円 → ４９，８００円 【５組合限定】
【内容】
■標準管理規約との相違点 （標準管理規約の改正に対応できているか等）
■管理会社に有利な内容になっていないか
■適法性、妥当性のチェック （区分所有法、マンション管理適正化法 等）
info@mankan-navi.com
【個人情報の取り扱いについて】
プライバシー保護を第一に考え、お申し込みの際に入力して頂いた、すべての個人情報は安全に保護することをお約束します。さらに、申し込みフォームはSSL対応（暗号化）のため個人情報が外部に漏れることはありません。これにより、インターネットの利用が初めてだという方も、安心してお申し込みいただけます。
●管理費削減の成功例①
築１３年のマンションです。
この診断を受けて、管理費の内訳（項目）を一つずつ見ていったところ、管理委託が当初からずっと同じ金額で、見直しがされていませんでした。１３年前といえば、色々な物の値段が下がった時期ですから、管理委託手数料の金額が変わらないことも、「そんなもんなんだろうぁ・・・」とは思いましたが、念のため委託業務の内容を確認したうえで、管理会社に委託内容の各項目ごとの個別費用を問い合わせしたところ、分かるような分からないような回答が返ってきました。そこで理事会でその話をしたところ、きちんとした書面での説明を求めることになり、その書面を元に理事会内で自分たちでできること、改善すべき点などを話し合いました。その内容を管理会社に説明し、話し合いをした結果、年間６３０万円だった管理委託手数料が５３０万円になりました。一つ一つの見直しって大事なんですね。
●管理費削減の成功例②
管理員の費用が、通勤週６日の日勤にもかかわらず住込方式の常勤並みの金額になっていたようです。診断結果を元に管理会社に交渉したところ、３５万円⇒２８万円になりました。
●管理費削減の成功例③
新築時よりエレベーター保守は、管理会社が指定するメーカー系の会社に委託していました。独立系の保守会社もあることは知っていたのですが、保守会社を変更することによって、「部品代が高くなる」「修理代が高くなる」「今ついている遠隔監視装置が使えなくなり、新たに取り付け直す費用がかかる」など、いろいろな話を聞いていたので、今のままで仕方ないんだろうと思っていました。しかし今回の診断をきっかけに、独立系保守会社に改めて話を聞いて見積もりを取ったり、知人の住むマンションでの事例を参考にしたりしているうちに、独立系でも問題はないんだと思えるようになり、理事会で提案したところ、みんなが興味を持ち、検討した結果、エレベーター１基あたり年間２０万円、当マンションは５基あるので年間１００万円の保守料を削減することができました。診断をきっかけに、もっといろいろな項目を調査確認していきたいと思っています。
●管理費削減の成功例④
どう考えても高いような気がしていたので相談してみました。思っていた通り相場より高く、また委託業務の仕様も見直されてはとアドバイスされました。そこで金額を相場と比べて改定価格を算出する一方、仕様を思い切って見直し、定期清掃を月１回から２ヶ月に１回、設備点検を月１回から３ヶ月に１回に減らすなど、仕様の変更を大幅に行って、管理会社と交渉を重ねたところ、９５０万円⇒７００万円に２５％以上削減できました。
●その他
以前から管理会社に不信感があったので診断をお願いしました。診断の結果それほど高いものではないということでした。理事の皆さんも少し安心したようです。
名前 ： 山口 朝重（やまぐち ともしげ）生年 ： １９６６年（昭和４１年）
資格 ： マンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取引主任者、行政書士
経歴 ： 大手マンション分譲会社勤務時代に、マンション販売、管理子会社におけるマンション居住者向けサービス開発・提供、リフォーム子会社における専有部分リフォームやマンション保険販売、共有部の改修業務などを経験し、入居から快適な住環境づくりまでのノウハウを習得しました。
今後は今までの経験を生かし、管理組合員や居住者の立場に立って、スムーズな管理組合運営やトラブルの予防、解決に努めていきたいと考えています。
名前 ： 稲垣 清之（いながき きよし）生年 ： １９４１年（昭和１６年）
資格 ： マンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取引主任者
経歴 ： 東京都出身。大学卒業後 銀行員時代は主に調査、融資部門、その後はゴルフ場経営会社で法律が身近な総務、監査の仕事に携わってきました。
ここ数年、ゴルフプレイより長年暮らしたマンションの管理士業務に魅せられ、運動不足に悩まされています。
生兵法は大怪我のもと。お気軽にお声を掛けて下さい。難しい管理組合の主体性と継続性確保のために、法的に管理組合の味方として設けられた国家資格・マンション管理士のご活用をお勧めします。
